最後更新日期: 03/06/2021 by 咻客

【好書推薦系列1】 – 營建股新手上路! 輕鬆學會投資營建股 學習危機入市!

投資營建股

在剛踏入股市時,許多前輩提到千萬不要買營建股,因為營建股獲利不明確,很容易現買現套。但作者丁彥鈞了解營建股有類景氣循環股「三年不開張、開張吃三年」的特性,經不斷嘗試之後,研究出一套投資營建股選股法,利用營建股投資可達到237%的年化報酬率! 看完之後真的是很佩服作者的思考邏輯與操作手法,非常推薦給對營建股避之唯恐不及的大家!

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可以學到的實戰技能

扎好馬步

在投資營建股前首先需要知道營建產業的基本知識,重點如下:

  1. 營建股分為「建設公司」「營造公司」
  2. 建設公司為規劃建案,客戶是一般消費者;營造公司是承包建案,客戶是建設公司。「建設公司」擁有不動產產權,「營造公司」不須負責銷售。
  3. 「建設公司」待轉移產權才能認列獲利,「營造公司」依完工比例認列獲利。因此「建設公司」獲利有爆發特性,股價也會有暴衝現象。作者丁彥鈞強調他只投資「建設公司」,因為只有「建設公司」常常有超額利潤
  4. 營建股扣除營造公司尚有47家「建設公司」,在書中有詳細列舉。

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魔鬼藏在細節裡

細節就在財報中,根據財報中揭露的在手建案可以推估未來獲利,判斷公司獲利爆發的時機點。

  1. 資產債表中有「待見土地」、「在建房地」、「待售房地」,其中「待售房地」不應再存貨中占比過高。
  2. 合約負債、未認列合約承諾潛藏未來獲利。
  3. 財務報表7指標,放大檢視盈餘、估計未來股利。

類景氣股循環

與景氣循環股類似,當建案交屋時,會開始認列營收時,股價往往達到最高點、本益比較低,需耐心等待下一次機會到來。

黃金公式估價

僅估算採預售屋銷售的建案獲利、推算合理價值,進而判斷進場時機:

  1. 「先建後售」建案難預估銷售情況,僅估算採「預售屋」銷售方式的建案
  2. 利用「現金折現模型」估算推算未來數年獲利,並推估合理價值。
  3. 股價低於合理價值20%以上,即可進場買進。


情報技巧大公開

作者丁彥鈞投資營建業一定要做好功課,做好做滿才能買得安心,書中圖文並茂的說明查詢資料的過程,如下說明:

  1. 公開資訊觀測站可以找到季報、年報、法說會資料,了解公司未來推案動向。
  2. 建設公司網站中了解建案成本與銷售狀況。
  3. 591租屋網中檢視建案格局、週邊生活機能。
  4. 實價登錄網站中判斷實際交易行情。
  5. 建築工程履歷查詢系統中窺探公司建照、獎懲紀錄
  6. 地籍圖資網路便民服務系統中獲知交屋狀況。

實戰演練

光說不練假把戲,作者丁彥鈞提供了篩選營建股的模型,並計算10家優質營建股近年的建案獲利

  1. 利用篩選模型,從「成長性」、「獲利性」、「穩定性」、「安全性」、「價值性」5大面向選擇優良標的。
  2. 10家營建股建案頗析,包括長弘、坤悅、三發地產、亞銳士、總太、樂揚、華固、宏盛、全坤建、新潤。

輕鬆投資營建股-小結

  1. 書中很清楚的表述購買營建股的SOP,透過「財報檢視」先了解公司的建案發展、透過「篩選模型」挑選最有潛力的公司、透過「現金折現模型」評估合理價位、透過「資料蒐集」確認建案的銷售情形,觀念非常清楚明瞭。
  2. 觀念雖簡單,但也不是看完後就可以打遍天下無敵手,實際操作起來是要下許多功夫的,例如: 許多營建公司財報資訊不清楚,難以推算各建案獲利、在資訊不清楚情況下,可能會需要致電詢問發言人甚至親自跑建案並持續追蹤。但師父領進門,修行在個人,若按照書中穩扎穩打的操作,投資人將可以很安心的投資。
  3. 觀後建議對營建股有興趣的朋友,可以學習書中的方法,並找人一起研究,畢竟組隊打怪會比較輕鬆,FB社團中可以找到專攻營建股的股友們,可以一起交流、共享資訊。

書末接露10檔的營建股分析,即使到了2021年還是非常受用,因為建商推的建案有限,只要將每年的新建案列入計算,仍然具有投資上的參考價值!


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營建股怎麼選

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