最後更新日期: 22/08/2021 by 咻客

投資營建股必學 – 營建股技巧大公開! 【好書推薦系列1】

在剛踏入股市時，許多前輩提到千萬不要買營建股，因為營建股獲利不明確，很容易現買現套。但作者丁彥鈞了解營建股有類景氣循環股「三年不開張、開張吃三年」的特性，經不斷嘗試之後，研究出一套投資營建股選股法，利用營建股投資可達到237%的年化報酬率! 看完之後真的是很佩服作者的思考邏輯與操作手法，非常推薦給對營建股避之唯恐不及的大家!

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可以學到的實戰技能

扎好馬步

在投資營建股前首先需要知道營建產業的基本知識，重點如下:

營建股分為「建設公司」與「營造公司」。
建設公司為規劃建案，客戶是一般消費者；營造公司是承包建案，客戶是建設公司。「建設公司」擁有不動產產權，「營造公司」不須負責銷售。
「建設公司」待轉移產權才能認列獲利，「營造公司」依完工比例認列獲利。因此「建設公司」獲利有爆發特性，股價也會有暴衝現象。作者丁彥鈞強調他只投資「建設公司」，因為只有「建設公司」常常有超額利潤。
營建股扣除營造公司尚有47家「建設公司」，在書中有詳細列舉。

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魔鬼藏在細節裡

細節就在財報中，根據財報中揭露的在手建案可以推估未來獲利，判斷公司獲利爆發的時機點。

資產債表中有「待見土地」、「在建房地」、「待售房地」，其中「待售房地」不應再存貨中占比過高。
合約負債、未認列合約承諾潛藏未來獲利。
財務報表7指標，放大檢視盈餘、估計未來股利。

類景氣股循環

與景氣循環股類似，當建案交屋時，會開始認列營收時，股價往往達到最高點、本益比較低，需耐心等待下一次機會到來。

黃金公式估價

僅估算採預售屋銷售的建案獲利、推算合理價值，進而判斷進場時機:

「先建後售」建案難預估銷售情況，僅估算採「預售屋」銷售方式的建案。
利用「現金折現模型」估算推算未來數年獲利，並推估合理價值。
股價低於合理價值20%以上，即可進場買進。

情報技巧大公開

作者丁彥鈞投資營建業一定要做好功課，做好做滿才能買得安心，書中圖文並茂的說明查詢資料的過程，如下說明:

公開資訊觀測站可以找到季報、年報、法說會資料，了解公司未來推案動向。
建設公司網站中了解建案成本與銷售狀況。
591租屋網中檢視建案格局、週邊生活機能。
實價登錄網站中判斷實際交易行情。
建築工程履歷查詢系統中窺探公司建照、獎懲紀錄
地籍圖資網路便民服務系統中獲知交屋狀況。

實戰演練

光說不練假把戲，作者丁彥鈞提供了篩選營建股的模型，並計算10家優質營建股近年的建案獲利。

利用篩選模型，從「成長性」、「獲利性」、「穩定性」、「安全性」、「價值性」5大面向選擇優良標的。
10家營建股建案頗析，包括長弘、坤悅、三發地產、亞銳士、總太、樂揚、華固、宏盛、全坤建、新潤。

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投資營建股觀念整理

書中很清楚的表述購買營建股的SOP，透過「財報檢視」先了解公司的建案發展、透過「篩選模型」挑選最有潛力的公司、透過「現金折現模型」評估合理價位、透過「資料蒐集」確認建案的銷售情形，觀念非常清楚明瞭。
觀念雖簡單，但也不是看完後就可以打遍天下無敵手，實際操作起來是要下許多功夫的，例如: 許多營建公司財報資訊不清楚，難以推算各建案獲利、在資訊不清楚情況下，可能會需要致電詢問發言人甚至親自跑建案並持續追蹤。但師父領進門，修行在個人，若按照書中穩扎穩打的操作，投資人將可以很安心的投資。
觀後建議對營建股有興趣的朋友，可以學習書中的方法，並找人一起研究，畢竟組隊打怪會比較輕鬆，FB社團中可以找到專攻營建股的股友們，可以一起交流、共享資訊。

書末接露10檔的營建股分析，即使到了2021年還是非常受用，因為建商推的建案有限，只要將每年的新建案列入計算，仍然具有投資上的參考價值!

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